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两年拆迁维权增获270万元高额补偿

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两年拆迁维权增获270万元高额补偿

发布日期:2015-11-13 00:00 来源:http://www.sdchaiqian.cn 点击:

【事实概要】


2007年1月下旬,家住江苏省宿迁市宿城区幸福四组的邓亮(化名)接到一纸《通知》,被告知其房屋在雪枫公园二期拆迁项目规划红线范围内,拟在2个月内拆除。雪枫公园二期拆迁项目是雪枫公园建设拆迁项目的配套工程——雪枫公园是为了纪念以彭雪枫将军为代表的抗日民族英雄而兴建的一座集纪念瞻仰、爱国主义教育、国防教育及休闲娱乐等多种功能于一体的大型城市公园,为筹措该工程的建设资金,雪枫公园二期拆迁工程就成为宿迁市委、市政府以雪枫公园二期工程拆迁范围内土地出让方式置换资金而采取的一项重要举措。基于这一衍生关系,雪枫公园二期拆迁项目也被隆重冠以“政府工程”、“民心工程”等头衔。

雪枫公园二期拆迁项目总拆迁443户,时至2007年7月中旬,签订协议者达到358户,且其中已实施拆除者占到303户。眼见这股拆迁之潮的迅猛之势,身处未拆迁行列的邓亮开始甄选拆迁领域的金牌律师。邓亮有两套拟拆迁房屋,经评估后协商,拆迁人宿迁市土地资产储备投资中心同意补偿额合计约110万元,这个额度较之邓亮期望的合理补偿额相去甚远。因而,邓亮希望通过张志同律师的一揽子代理来帮助自身拆迁利益的最大实现。同年8月中旬,张志同律师成为了邓亮的代理律师。

一场法律维权拉锯战就这样开始在时空里蔓延开来……直至2009年12月,已是风雪交加的季节,委托人邓亮以380万元货币补偿总额为对价,与拆迁人宿迁市土地资产储备投资中心签订了拆迁补偿安置协议,这一场隐形的鏖战终于以得胜回朝的情态划上休止符!


【办案掠影】


有这样一则笑话:一农户在杀鸡前的晚上喂鸡,不经意地说:“快吃吧,这是你最后一顿!”第二日,只见鸡已躺倒并留遗书:爷已吃老鼠药,你们别想吃爷了,爷也不是好惹的。调侃之余,这则笑话其实也藏有玄机:博弈中,信息非常重要。掌握充分的信息之后,方能做出对自己最有利的决定。鉴于介入时掌握的信息有限,张志同律师将维权第一战略拟定于拆迁情报收集。


办案第一辑:举足轻重的“情报中间站” 

为收集拆迁信息,张志同律师在维权第一阶段对政府信息公开程序进行了充分运用,进而掌握了两项重要信息:其一,雪枫公园二期拆迁项目性质实为商业开发。宿迁市国土资源局于2007年2月上旬公开挂牌出让雪枫公园二期拆迁用地,XX房地产开发有限公司于同年3月上旬摘牌取得土地使用权,尔后宿迁市国土资源局正式发文《关于批准鹏润花园建设项目用地的通知》,批准该供地项目,且明确土地用途为商住用地;其二,邓亮房屋所处拆迁范围涉及的《房屋拆迁许可证》由拆迁人宿迁市土地资产储备投资中心于2007年1月16日取得,拆迁期限为2007年1月16日至2007年3月6日,后经三次延期,拆迁期限被延至2007年9月30日。这两项信息的获取,为日后旷日持久的维权之战确定了中坚方向,其价值不可小觑!


办案第二辑: 抽薪止沸的“用地复议术”

根据已掌握的情报,张志同律师量体裁衣地制订了维权第二步骤,即抽薪止沸的“用地复议术”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定:国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公众利益的需要,国家依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。《土地管理法》相关收回土地使用权的规定中也要求为公共利益需要。因此,宿迁市人民政府将邓亮的房屋纳入征收拆迁范围,并将相应土地使用权出让用于房地产开发,违背了前述法律的刚性规定。2008年11月中旬,张律师代理邓亮向江苏省人民政府提出行政复议申请,请求对宿迁市人民政府批准所作《关于批准鹏润花园建设项目用地的通知》合法性、合理性进行审查。

不过,该用地行政复议并未使得维权一步到位,而是步入了一贯的“行政救济难”的既定轨迹。但是,这一形式上的失败恰如东坡居士吟咏一般:“读遍牙签三万轴,欲来小邑试牛刀”,已经为未来的理想结局注入了一剂强心剂。


办案第三辑: 声东击西的“拆迁许可讼”

当时光的隧道延伸至2009年后,张志同律师干脆利落地打出第二张王牌:拆迁许可时效牌——涉案《房屋拆迁许可证》拆迁期限经三次延期后变更为2007年9月30日,那么时至2009年1月,这一行政许可的效力无疑归于零。不过,这一自然事实要上升为具备公示公信力的法律事实,则需要一座“桥梁”来衔接。

《淮南子·兵略训》曰:“故用兵之道,示之以柔而迎之以刚,示之以弱而乘之以强,为之以歙而应之以张,将欲西而示之以东,……”张志同律师精彩绝伦地运用了这一“声言击东,其实击西”的维权战术,向宿迁市中级人民法院提起了拆迁许可撤销之诉,主张被告宿迁市建设局向宿迁市土地资产储备投资中心颁发拆迁许可前未依法程序履行审查义务,发证后也未履行公示义务,侵犯了原告邓亮的合法财产权益,依法应予撤销。类似于“围城效应”,即城里的人想出来,陷入诉讼门的被告总想挣脱讼的束缚。因此,宿迁市建设局答辩称诉争《房屋拆迁许可证》已经失效,实际上与原告邓亮没有法律上的利害关系,故而邓亮不具备原告资格,其诉讼请求应当驳回。

2009年8月底,受案法院作出判决,认为原告邓亮起诉时被告宿迁市建设局向宿迁市土地资产储备投资中心颁发的《房屋拆迁许可证》已经失去法律效力,失效的具体行政行为不应对任何公民产生法律上的拘束力,即不可能侵犯原告邓亮的合法权益,遂判决驳回原告诉讼请求。

《房屋拆迁许可证》被如此方式确认为无效后,针对邓亮房屋的拆迁活动也就被推到“空窗期”,而这就要求拆迁许可审批程序重新来过,毫无疑问它的漫长性。对于拆迁利益的觊觎着来说,时间就是金钱。面对“空窗期”,开发单位XX房地产开发有限公司果断作出决定,以最大诚意与邓亮再次和谈。2009年12月上旬,已走完两年漫长维权路的邓亮等来了“枯木逢春犹再发”的圆满,以380万元高额补偿为标准签订拆迁补偿安置协议。


【律师说法】


邓亮拆迁维权一案历史逾两年之久,未见大的波折迭起,于淡然静谧中最终实现270万元高额增幅,足见其法律运作过程细火慢煲一般的精致、细腻。回顾这一玉汝于成的过程,以下三点实为要义所在:

其一,“用时间换金钱”的隐形战略方针。《淮南子》中记载了这样一则故事:齐庄公出猎,有一虫举足将搏其轮。问其御者:“此何虫也?”对曰:“此所谓螳螂也。其为虫也知近而不知却不量力而轻敌。”庄公曰:“此为人,而必为天勇武矣!”回车而避之。勇武闻之,知所尽死矣。在拆迁维权中,无论拆迁户为何世出背景,其面对开发商或者高举拆迁旗帜的地方政府机关时,其力量以螳螂举起的臂膀的力量来类比一般都是可以成立的。简单地以武夫之勇去追求螳臂挡车的奇迹,一般都会被现实残酷地否定,故而不可取。要想以弱制强,迂回的基调具有先天的可采性。通过迂回的法律运作,既能使得自身掌控的谈判筹码逐步增多,也能以违法性打击为途径渐渐削减拆迁人一方的强势,从而最终实现“以时间换金钱”的终极目标。

其二,尽可能多地获取拆迁信息。由于被拆迁人与拆迁人在整个拆迁环节中的地位是不可同日而语的,后者主导着整个过程,二前者则通常只能在拆迁补偿安置环节参与进去。这个地位问题在很大程度上决定了被拆迁人在拆迁信息的掌握上先天不足。但是,要在拆迁博弈中获得理想结果,必须要尽可能多地获取拆迁信息,弥补信息资源的不对等,然后才能在这些信息中挖掘出对方的直接违法成本与间接违法成本,进而针锋相对地采取法律措施予以对抗。在做好拆迁情报收集工作的方法论上,被拆迁人应该充分发挥自身的主观能动性,极尽一己之力后,被拆迁人还可以寻求专业律师的帮助,通过法律途径,举之如政府信息公开申请,去掌握拆迁项目各项审批信息。

其三,精准到位的法律对抗。一项纠纷的解决,或者通过达成共识,或者通过一方对另一方的征服!以理想的结果论,前一种方式更应为人们推崇。但共识的达成谈来容易,做来却极为不易,理由在于被拆迁人的弱势地位。要扭转这一境况,与拆迁人利益均沾,具有长久可行性的做法之一便在于揭开拆迁人诸多行为在合法外衣之下所掩藏着的法律黑洞,挖掘其违法性并展开到位的法律对抗。

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